Суд постановил признать недействительной сделку о продаже квартиры Ларисы Долиной. Это решение открыло ящик Пандоры и грозит обвалом российскому рынку вторичной недвижимости. Насколько оправданы такие настроения? Или речь идёт о манипуляции общественным мнением?
- Введение
- Мошенники и недвижимость. Что было до казуса Долиной
- Казус Долиной. Ящик Пандоры открыт
- Признаки проблемной сделки и возможные пути защиты
- А был ли мальчик?
- Выводы
Введение
Прецедент с Ларисой Долиной стал в своём роде знаковым. Прежде всего потому, что он стал первым резонансным случаем, когда жертвой мошенников стала медийная персона. До того подобный прецедент был всего один, с оперной певицей Любовью Казарновской, но ущерб и медийный эффект не был столь значительным.
Возможно, это произошло ещё и потому, что «улов» мошенников составил около 300 млн рублей — рекордный показатель по состоянию на середину августа 2024 года. Впрочем, в 2025 году эта планка была превышена. В феврале стало известно о краже 421 млн рублей у самарской экс-чиновницы, а в октябре начальник УБК МВД по Москве рассказал об эпизоде, в ходе которого злоумышленники украли 450 млн рублей.
Рисунок 1. Видеообращение из телеграм-канала Ларисы Долиной
Однако история, которую, казалось бы, забыли, вновь напомнила о себе, причём спустя несколько месяцев. Продолжением стала тяжба между Ларисой Долиной и Полиной Лурье, которая купила квартиру, ранее принадлежавшую артистке.
Покупатель квартиры Ларисы Долиной Полина Лурье
И последствия этого процесса, когда 2 инстанции встали на сторону Долиной, рискуют довольно серьёзно сказаться на всём рынке недвижимости. Речь прежде всего о вторичном рынке, на который приходится 62 % сделок, а это более чем 3,5 млн покупок и продаж квартир, дач, гаражей и других объектов по итогам 2024 года. Суммарный объём сделок — 15 трлн рублей по итогам 2024 года.
Так что даже относительно небольшое снижение может нанести ущерб, в несколько раз превышающий прямой урон от действий телефонных мошенников, который, по прогнозам Сбера, в 2025 году составит 350 млрд рублей. Однако падение вторичного рынка жилья на 10 % превысит эту величину раз в пять. В свою очередь, волна, поднятая сначала в соцсетях и блогах, а затем подхваченная СМИ, вызвала панику — и ей пытаются воспользоваться другие участники рынка недвижимости.
Мошенники и недвижимость. Что было до казуса Долиной
Недвижимость стоит дорого. Соответственно, неизбежны попытки её присвоения различными способами. Большую их часть злоумышленники использовали до волны массового дистанционного мошенничества, которая началась на рубеже десятых и двадцатых годов.
Практически полный перечень возможных афер, как онлайновых, так и офлайновых приведён на сайте красноярского агентства недвижимости «Абакари». В настоящее время, по оценкам «РБК Недвижимость», наиболее распространены аферы с поддельными доверенностями и завещаниями. Также довольно часты попытки продать проблемное жильё, например, с несанкционированной перепланировкой, арестованное, находящееся в залоге.
Широко распространены схемы продажи квартир, в которых часть жильцов отказалась от приватизации и не съезжает. Проблему могут составить бывшие собственники или жильцы, имеющие зависимости (алкогольную, наркотическую), находящиеся в местах лишения свободы или на излечении в психиатрических клиниках.
Цифровизация также добавила новые инструменты в арсенал аферистов. Наиболее часто злоумышленники создавали фальшивые сайты застройщиков или агентств недвижимости, где пытались собирать деньги с покупателей под видом предоплаты или авансовых платежей. Также возможны схемы, связанные с перехватом электронной подписи. Однако такая угроза носит, скорее, теоретический характер, и реальных прецедентов, насколько нам известно, не было.
«Все схемы объединяет одно — стремление «продавцов» или «помощников» ускорить процесс и уговорить обойти закон. Если предложение выглядит слишком удобным или выгодным — это повод насторожиться. Проверка документов в Росреестре, сопровождение сделки нотариусом и использование аккредитивов или эскроу-счетов остаются единственными надёжными способами защитить себя от потерь», — прокомментировала схемы аферистов «РБК Недвижимость» руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Как предупреждают эксперты, серьёзные риски создаёт покупка недвижимости у банкрота. Такая сделка может быть признана попыткой уклонения от оплаты долгов кредиторам, и суды их часто оспаривают. К слову, казус Долиной привёл к тому, что такой механизм стали использовать недобросовестные продавцы. Да и до эпизода с артисткой именно механизм банкротства многие юристы рекомендовали использовать жертвам мошенников, чтобы сохранить жильё.
А телефонные мошенники уже давно пытаются красть не только сбережения своих жертв, но и заставляют передавать им деньги, взятые в кредит, и даже средства от продажи жилья, в том числе единственного. Алгоритм действий аферистов, который составили участники Международного жилищного конгресса, приведён на рисунке 2. К слову, именно такой способ использовали злоумышленники, жертвой которых стала Лариса Долина. По оценке «Инком-Недвижимость», в Москве каждая десятая квартира выставлена на продажу под влиянием мошенников.
Рисунок 2. Алгоритм действий телефонных мошенников
Казус Долиной. Ящик Пандоры открыт
По данным, собранным телекомпанией ОТР, по состоянию на март текущего года суды крайне редко признавали недействительными сделки с недвижимостью. Однако «казус Долиной», он же «эффект БЛД» или «эффект бабки 007», развернул ситуацию на 180 градусов.
Уже в конце марта после проигрыша в суде первой инстанции адвокат Полины Лурье Светлана Свириденко заявляла, что решение в пользу Долиной «убьёт правосудие», создав опасный прецедент. Однако таким прецедентом стал не суд первой инстанции, а разбирательство в Мосгорсуде, о котором стало известно в начале сентября. Более высокая инстанция оставила в силе решение в пользу Долиной.
«Истец Долина Л. А. полагает, что предварительный договор и договор купли-продажи являются недействительными сделками ввиду их заключения под влиянием заблуждения. В силу Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершённая гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной», — говорится в итоговом решении суда.
После этого решения российские суды всё чаще начали принимать решения в пользу покупателей недвижимости, которые совершали сделки под влиянием мошенников. Количество таких прецедентов уже измеряется многими сотнями в различных регионах России. В текущем году, по данным Российской гильдии риэлтеров, количество подобных дел выросло в годовом выражении на 15–20 %.
В итоге, как отметил юрист Евгений Фурин, суды всё чаще стали признавать сделки недействительными, даже если продавец признан полностью вменяемым и осознавал свои действия, что подтверждено врачами. Однако суды принимали во внимание «пожилой возраст, особое эмоциональное состояние, доверчивость, доверие к правоохранительным органам (за которых себя выдали мошенники), неуверенность, вспыльчивость и другие черты характера».
«Что мы имеем в сухом остатке? Долину обманули. Она продавала квартиру ни о чём не подозревающему покупателю, но деньги от квартиры перевела мошенникам через подставных лиц. Деньги с подставных лиц взысканы судом, квартира вернулась Долиной. Покупатель остался и без квартиры, и без денег. Понятие "добросовестный приобретатель" вычеркнуто из системы российского права», — написала автор телеграм-канала «Мамонова. Торги в банкротстве».
Тем самым решение Мосгорсуда стало образцом для очень многих неприятных ситуаций по всей стране. Покупатели жилья на вторичном рынке оказались полностью незащищёнными. Как напомнил управляющий партнёр адвокатского бюро «Глинка, Рубинштейн и партнёры» Глеб Глинка, в России право не является прецедентным, но авторитет судьи, который вынес решение, имеет значение, так что на вынесенные решения в ходе процессов они часто опираются.
В итоге блогосфера наполнилась призывами вроде такого: «Завязывайте покупать вторичку. Вообще. Ни при каких условиях. Это кидалово на грани маразма уже. Сделки отменяют даже через 6 (ШЕСТЬ) лет! Проще сразу деньги выбросить».
Массовая волна таких эпизодов началась текущей осенью. В основном они характерны для крупных городов. В целом, по данным компании «Новострой» на конец октября, в пользу пожилых продавцов выносится около 45 % судебных решений.
Управляющий партнёр аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева так в комментарии для «Известий» описывает типичный сценарий:
«После совершения сделки пожилые люди часто осознают, что стали жертвами, обращаются в полицию или объявляют себя банкротами. А в это время добросовестные покупатели, совершившие сделку по всем правилам, лишаются жилья».
Генеральный директор компании «Ляпунов, Терехин и партнёры» Филипп Терехин в комментарии для РИА Новости Недвижимость оценил количество подобных дел, которые находятся на рассмотрении в судах только первой инстанции, в 10 тысяч по всей России. Ещё 8 тысяч находятся на стадии апелляции. Однако это не такая большая величина на фоне того, что количество сделок с недвижимостью превышает 3,5 млн даже в не очень удачные годы вроде 2024.
Признаки проблемной сделки и возможные пути защиты
Как отметила брокер по продаже и аренде недвижимости Анна Фоменко, наиболее характерными признаками потенциально проблемной сделки являются следующие:
- Существенный дисконт (более 13 % относительно среднерыночной стоимости, а снижение на 30 %, как обратил внимание Глеб Глинка, является негласным рубежом для судебной системы, при котором сделка будет признана недействительной).
- Спешка при заключении сделки.
- Продаётся единственное жильё без покупки, замены или переезда к родственникам.
Евгений Фурин назвал наиболее проблемной категорией продавцов пожилых женщин. По оценкам телеграм-канала «Налоги в недвижимости», именно на эту категорию приходится 70 % прецедентов с возвратом проданной недвижимости. Тем не менее данные наблюдения не являются истиной в последней инстанции. Так, среди проблемных продавцов немало нестарых людей, далеко не всегда одиноких.
Однако именно возрастные женщины наиболее восприимчивы к действиям мошенников и настроены на то, чтобы любыми путями вернуть квартиру, которую продали. Тем более что злоумышленники часто убеждают своих жертв в том, что речь идёт о «фиктивной» продаже. К слову, так было и в случае с самой Ларисой Долиной, которая была уверена, что продажа её квартиры является эпизодом операции правоохранительных органов.
По оценке Евгения Фурина, после продажи бывшие собственники прибегают к следующим действиям:
- они не собираются освобождать квартиру;
- не снимаются с регистрационного учёта;
- «жертвы мошенников» обращаются в полицию;
- подают иск в суд.
Есть примеры того, когда продавали не одну квартиру, а сразу две. Недавно телекомпания НТВ рассказала (см. видео) о прецеденте в Ульяновске, где пенсионерка вернула квартиры, проданные двум семьям, причём сделки прошли максимально прозрачно, с оформлением у нотариуса, а оплата проходила через банк. Суд постановил вернуть покупателям выплаченные ими средства, но пенсионерка отказывается это делать, утверждая, что у неё нет полученных денег, всё ушло мошенникам.
Для того чтобы обезопасить себя в ходе сделки, авторы телеграм-канала Nevsude рекомендуют предпринять следующие действия:
- Проследите, чтобы продавец выписался до сделки. Это косвенно подтвердит его намерение переехать.
- Расспросите продавца о причине продажи. Куда он переезжает, подобран ли встречный вариант. В случае если ответы невнятные или их вовсе нет лучше отказаться от сделки.
- Стоит избегать покупки у одиноких собственников. Нескольких человек обмануть сложнее, чем одного, хотя есть прецеденты, когда проблемными покупателями оказывались семьи.
- Стоит избегать объявлений, которые появились недавно. Лучше предпочесть те, которые выложены 2 недели назад.
- Не стоит спешить с покупкой. За 2–3 недели мошенники, скорее всего, устанут ждать, а продавец поймёт, что его обманывают.
- Пользуйтесь услугой видеофиксации у нотариуса. Это бесплатно и поможет доказать вменяемость продавца, при необходимости даже через несколько лет.
Также юрист Ольга Якубова в комментарии для «РИА Новости Недвижимость» обратила внимание на то, что в случае с продажей квартиры Ларисы Долиной получателем денег стал не продавец, а дропы (подставные лица). Получение же оплаты продавцом серьёзно меняет ситуацию.
Старший юрист компании Vysotsky Estate Антон Грунской рекомендует как можно тщательнее прорабатывать момент передачи оплаты. Кроме того, полный расчёт за квартиру должен произойти после того, как собственность зарегистрируют за покупателем, в ЕГРН вносится запись о залоге недвижимости в пользу продавца до момента оплаты. Также расчёт лучше проводить в безналичной форме, тогда платежи легче отследить.
А был ли мальчик?
По оценке Анны Фоменко, ситуация с проблемными сделками на вторичном рынке излишне муссируется СМИ. Те 18 тысяч дел, которые рассматриваются судами, представляют собой ничтожную долю в общем количестве сделок с недвижимостью: это лишь 0,3 % от общего количества сделок за год. По её оценке, в Москве доля потенциально проблемных сделок находится на уровне 1 % или чуть больше.
Распространённой является точка зрения, что бенефициаром сложившейся ситуации являются застройщики и девелоперы, которые как минимум пользуются ажиотажем, поднятым СМИ. Такой точки зрения придерживается депутат Госдумы Михаил Делягин: «Этими вещами ликвидируют вторичный рынок недвижимости. Потому что если вы покупаете у застройщика, то всё хорошо, а покупка у инвестора — это уже зона риска. Это попытка уничтожить вторичный рынок жилья в России в интересах застройщиков. Точка».
Для устранения данной ситуации, по мнению парламентария, необходимы обязательная нотариальная регистрация сделок и удлинение процедуры проверки документов на стадии оформления недвижимости. Это станет дополнительной гарантией того, что продавец не сможет сослаться на своё изменённое состояние.
Член комитета Госдумы по экономической политике Эдуард Кузнецов и член комитета Госдумы по аграрным вопросам Дмитрий Лоцманов в письме министру юстиции Константину Чуйченко предложили изменить статью 166 ГК РФ («Оспоримые и ничтожные сделки») и увязать решения суда с обязательным возбуждением уголовного дела по статье 179 УК РФ («Принуждение к совершению сделки или к отказу от её совершения»). При этом сроки признания сделок ничтожными надо сократить: это лишит возможности оспаривания сделок, заключённых давно. Как заявили депутаты, есть прецеденты, когда пытаются вернуть жильё, проданное 10 лет назад.
«Истерика в интернетах по поводу того, что нынче в России бабушки изобрели новый бизнес и кидают добросовестных покупателей, сильно преувеличена (если не сказать — запущена застройщиками для того, чтобы привлечь покупателя на рынок строящегося жилья). Для реализации такой схемы бабушке, которая пришла в суд, мало сообщить о том, что она действовала под влиянием мошенников и отдала им деньги. Надо предъявить доказательства того, что эти самые деньги она действительно кому-то отдала, перевела на "безопасный счёт" и так далее», — пишет адвокат Антон Дубровский, также известный как «Юрист-юморист» в своём блоге в Дзене.
Также по мнению юриста, покупатели, которых заставили вернуть жильё прежним владельцам, часто сами виноваты. Они польстились на низкую цену квартиры (в случае квартиры Ларисы Долиной, по некоторым данным, дисконт превышал 50 % относительно рыночной цены, хотя часто даже 15 % являются индикатором сомнительного характера сделки). Плюс ко всему, покупатели, ставшие жертвами «эффекта Долиной», не провели полную проверку юридической чистоты квартиры или иного объекта (с дачами такая ситуация также возникает).
Выводы
Действительно, в 2025 году российские суды в спорах о продаже жилья под действием мошенников начали заметно чаще становиться на сторону продавцов. Несмотря на то что количество подобных сделок не превышает 0,5 % от их общего количества, эта ситуация заметно сказалась на рынке вторичной недвижимости. Хотя в различных регионах заметны различия: где-то влияние данного фактора было очень сильным, а где-то почти незаметным.
С другой стороны, чётко видны индикаторы риска, которые недвусмысленно говорят, что сделка может оказаться проблемной. Это, прежде всего, большой дисконт относительно рыночной цены и срочность при осуществлении сделки. На эти моменты необходимо как можно тщательнее обращать внимание.
Не исключено, что данный эффект может оказаться кратковременным, и маятник качнётся в обратную сторону. Могут произойти изменения в сделках с недвижимостью, которые сделают невозможной реализацию если не всех, то многих подобных злоупотреблений, что также неоднократно было в прошлом. Однако неизбежно появятся новые схемы: бдительность всем участникам рынка терять не стоит.
